Verfasst von: markusgaertner | April 2, 2010

Immobilien kaufen in den USA

New York/Vancouver, 2. April 2010

Dieser Post ist ein Gastbeitrag von Patricia Warburg Cliff, die bei der Corcoran-Gruppe in New York als Senior Vice President und Director of International Sales tätig ist.

Nur wenige der führenden Makler in den USA sind derart gut mit den Fragen vertraut, mit denen deutsche Investoren und Anleger an den US-Markt herangehen. An dem Beitrag hat auch Karl von Frieling mitgearbeitet, der als Associate Broker und Vice President der „Cliff Partnership“ angehört.

Ich habe die beiden Profis gebeten, einige Fragen unserer Leser mit Bezug auf einen möglichen Kauf von Wohnimmobilien in den USA zu beantworten. Hier ist unverändert der von ihnen eingereichte Text, mit ganz herzlichem DANK der Gaertner´s Blog-Redaktion. Charts und Video wurden von der Redaktion als ergänzende Information hinzugefügt.

Mehr Informationen und Kontaktdetails von Frau Cliff und Herrn Frieling gibt es unter diesem Link   http://tinyurl.com/yh438v7  

 

Der gegenwärtige US Immobilien-Anlagemarkt

Seit dem Herbst 2008 haben Immobilien in den USA generell  20 – 30% an Wert ver-loren. Der Wertverlust hängt unter anderem stark von der Gegend ab. Die führenden Luxusmärkte haben sich besser gehalten und gewinnen wieder zunehmend an Wert.

Diese Märkte schliessen Manhattan, Beverly Hills und Santa Barbara ein. In diesen Re-gionen haben sich die Preise gefangen und damit sind die Mieten in diesen Gegenden stabiler und die Immobilien bieten sich als Anlageobjekte an.

Die alte Regel “location, location, location” ist noch immer gültig.

Immobilienkäufe in den USA sind durch die neuen Anti-Terrorismusgesetze erschwert worden. Der US Patriot Act limitiert die Überweisung von ausländischen Devisen aus ungeprüften Quellen.  Darüber hinaus ist die Erteilung von Visa ebenfalls erschwert worden.

Das hat zu einem deutlichen Rückgang der Ausländer geführt, die sich früher in den sogenannten Sonnenstaaten der USA Ferienhäuser gekauft haben.

Finanzierung von Immobilien ist ebenfalls schwieriger geworden. Die Banken müssen den sogennten “kyc – know your customer” – Regeln folgen bevor sie irgendwelche Hypothekenzusagen machen können. Das ist häufig ein langwieriger und aufdring-licher Prozess.

Darüber hinaus sind die vormals überaus grosszügigen Banken heute sehr zurück-haltend und übervorsichtig und wollen häufig an Ausländer nicht mehr als 50% des Kaufpreises ausleihen,  bis zu einem Maximum von $1,000,000 unabhängig von dem Kaufpreis.

Das heisst, die Zeiten in denen die Banken jedem Antragsteller zum Beispiel auf einen $3,000,000 Kaufpreis 80% geliehen haben, sind vorbei.

Die regionalen Märkte unterscheiden sich stark, vor allem bei Luxuswohnungen / Hier ein paar Zahlen aus dem jüngsten "First Quarter Corcoran Report" 2010 über Manhattan

Die Kaufabschlusskosten sind in den verschiedenen Regionen und Städten sehr unter-schiedlich. Diese Kosten können zwischen 2 und 6% des Kaufpreises betragen. Er-schwerend für Ausländer kommt beim Verkauf der Immobilie hinzu, dass 10% des Verkaufspreises als Garantie für die Steuerbehörden hinterlegt werden muss.

Diese hinterlegten 10% werden erst ausgezahlt, wenn die Steuerbehörden geprüft haben, dass der Verkäufer keine anderen Steuerschulden hat. All diese Bedingungen machen den Immobilienkauf für Ausländer nicht gerade attraktiver.

Zahlen der US National Association of Realtors

Nach all dem vorstehend Gesagten beobachten wir, dass Ausländer aller Nationalitä-ten mit Bargeld kaufen wie in alten Zeiten. Wer cash bezahlen kann und keine Hypo-theken benötigt, ist König Kunde und hat eine zunehmend attraktive Auswahl von erstklassigen Immobilien, die viele Käufer früher nicht erschwingen konnten.

Die Wechselkurse haben dem US Immoblienmarkt ebenfalls nachhaltig geholfen. Zusammenfassend kann man sagen, dass dieser Markt dem erfahrenen Kunden mit Bargeld und guten Bankreferenzen gehört. Diese Käufer arbeiten mit den hochquali-fizierten und sehr erfahrenen Agenten, um sich die besten Stücke aus der Angebots-palette zu wählen.

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